ARREMATAÇÃO EM PARCELAS DE IMÓVEIS

Alcides dos Santos

Especialista em Direito do Trabalho e Direito Administrativo

Advogado com 27 anos de experiência nas áreas trabalhista, cível e família

Ex-professor de direito da UEM/Maringá e UNIPAR/Paranavaí.

 

  1. Introdução:

O direito processual civil tem sofrido ao longo dos últimos anos uma série de alterações, sejam isoladas ou até mesmo em processos definidos como mini-reforma, todas elas sob pretexto de implementar-se uma maior celeridade ao processo, todavia alguns interesses de uma parcela restrita da sociedade parecem prevalecer sempre.

 

Não obstante não se ignore que a nova legislação tenha como finalidade melhor beneficiar o credor e, até mesmo tenha ocorrido uma certa mitigação dos direitos do devedor, alguns princípios ainda perduram no processo de execução e, isto não sem razão, já que são espécies de cláusulas pétreas do direito, como aquele que veda o enriquecimento ilícito.

 

Continua a ser princípio elementar da Execução que esta seja promovida de maneira menos gravosa ao devedor (art. 620 CPC), assim não se pode admitir que algumas atitudes extralegais se sobreponham ao direito e acarrete prejuízos inestimáveis ao devedor.

 

Muitas vezes em razão da dificuldade de se operacionalizar de forma mais rápida a venda de bens penhorados em hasta pública, o magistrado acaba por autorizar determinadas práticas que infringem contundentemente norma jurídica.

 

Arrematação de imóvel em segunda praça por valor inferior ao da avaliação.

Hoje se encontra pacificado o entendimento de que é possível a arrematação de imóvel em segunda praça por qualquer valor, desde que não seja por preço vil, entendendo-se este como aquele que não atinja ao menos 60% (sessenta por cento) da avaliação.

 

A questão que se coloca em pauta para discussão diz respeito à venda de imóvel em praça de forma parcelada e, aqui surge a grande discussão, se seria ou não possível a alienação judicial de imóvel em praça de forma parcelada e em valor inferior ao da avaliação?

O Art. 690 do Código de Processo Civil, estabelece: “Art. 690. A arrematação far-se-á mediante o pagamento imediato do preço pelo arrematante ou, no prazo de até 15 (quinze) dias, mediante caução (1). (Redação dada pela Lei nº 11.382, de 2006).

  • 1º. Tratando-se de bem imóvel, quem estiver interessado em adquiri-lo em prestações poderá apresentar por escrito sua proposta, nunca inferior à avaliação, com oferta de pelo menos 30% (trinta por cento) à vista, sendo o restante garantido por hipoteca sobre o próprio imóvel (2). (Redação dada pela Lei nº 11.382, de 2006).” – grifou-se –

 

            O dispositivo de Lei em questão, a nosso ver, não deixa margem à dúvidas, é por demais enfático no sentido de exigir daqueles que pretendam adquirir o bem de forma parcelada, que primeiramente deverão apresentar propostas por escrito, em segundo lugar tais propostas não poderão nunca ser inferior ao valor da avaliação.

        

         No nosso sentir acaso o interessado na arrematação não apresente proposta por escrito no Juízo da execução e, vier a arrematar o bem, prescindindo assim de formalidade essencial para a validade do ato jurídico, em razão de ser exigência do aludido parágrafo primeiro do art. 690 do Código de Processo Civil ter-se-á ato inválido.

 

         Também leva a invalidade do ato e, agora de forma mais intensa e indene de dúvidas a arrematação de forma parcelada e, em valor inferior ao da avaliação, mesmo que este valor não seja considerado preço vil.  Tal se dá em razão de que a Lei de forma clara exige nesta modalidade de arrematação que o interessado além de apresentar proposta por escrito deve apresentar proposta de no mínimo o valor da avaliação.

 

         Humberto Theodoro Júnior[1], transcreve a seguinte jurisprudência:

            “Em que pese não desconhecer entendimentos diversos, entende-se que a arrematação levada a efeito, de forma parcelada, por valor inferior ao da avaliação, sem previsão no edital de tal forma e sem proposta por escrito como determina a lei, não deve ser mantida” (TJRS, AGI 70024109076, Rel. Francisco José Moesch, 21ª Câmara Cível, jul. 13.08.2008, DJe 16.09.2008).

Se ocorrer a arrematação parcelada em segunda praça por valor inferior ao da avaliação, esta  é nula, eis que viola o parágrafo primeiro do art. 690 do Código de Processo Civil.

Estatui o art.690 do Código de Processo Civil a possibilidade de arrematação de bem imóvel mediante o pagamento em prestações; para tanto, estabelece, dentre outros requisitos, o de que a proposta de parcelamento “nunca” seja inferior ao valor apurado na avaliação.

Os consagrados doutrinaristas Gilberto Bruschi e Sérgio Shimura, acerca do assunto lecionaram: “A proposta deverá ser encaminhada ao juízo com indicação de prazo, modalidade e condições de pagamento (art. 690, §2º do CPC), nunca em valor inferior ao da avaliação (pouco importa se na primeira ou na segunda hasta), e com oferta de pelo menos 30% à vista (antes era de 40%), sendo o restante garantido por hipoteca do próprio imóvel (art. 690, §1º., do CPC). [2]

            Este mesmo posicionamento de que a proposta de pagamento parcelado NUNCA pode ser inferior ao da avaliação é seguido por Cassio Scarpinella Bueno[3]: “Duas questões interessantes se põem com relação à disciplina dos parágrafos do art. 690.     A primeira delas é saber se as propostas devem necessariamente levar em conta o valor da avaliação ou se, em se tratando de “segunda praça”, elas podem oferecer preço inferior, desde que não vil (arts. 686, VI, e 692, caput; v. n. 4.6.2, supra). A melhor resposta é a do necessário prevalecimento da regra específica e expressa do § 1º do art. 690. Até porque o dispositivo, buscando a tutela dos direitos do executado, frisou que a proposta nunca pode ser inferior à avaliação.

O mesmo Autor Cassio Scarpinella comentando o requisito da proposta por escrito esclarece:          A segunda das questões relaciona-se com a apresentação e exame das propostas. Pela leitura do § 2º, fica claro que as propostas devem ser formuladas por escrito e juntadas aos autos da execução em que foi designada a praça. No dia da praça – a primeira ou segunda, isto é indiferente, desde que respeitado, em uma e em outra, o valor da avaliação –, o juízo as examinará e decidirá pela melhor proposta. Levará em conta para tanto não só as propostas escritas apresentadas na forma do dispositivo em exame mas também aquelas que, eventualmente, sejam feitas na própria praça. A decisão que defina a melhor proposta é interlocutória e desafia recurso de agravo de instrumento.”  – destacou-se –

Há quem diga que a arrematação de forma parcelada não acarreta ao Executado nenhum prejuízo, pois somente interessa ao credor a forma de pagamento e, se este não se opõe não há que se falar em nulidade do ato.

 

Argumenta-se, ainda, que o processo de alienação do bem é extremamente custoso ao credor, em virtude do tempo que demanda para sua efetividade e, que acaso não se possibilite meios para facilitar a alienação, não ocorre a satisfação da dívida ante os entraves burocráticos legais do processo, que afugenta em muitos casos os pretensos compradores.

 

Balizando o princípio da execução ser promovida de forma menos gravosa ao devedor (art. 620 CPC), encontra anteparo no art. 612 do mesmo códex, que enuncia in verbis: “Ressalvado o caso de insolvência do devedor, em que tem lugar o concurso universal (art 751, III) realiza-se a execução no interesse  do credor, que adquire, pela penhora, o direito de preferência sobre os bens penhorados”.

 

O direito de preferência sobre os bens penhorados, não significa dizer que se possa passar por cima da lei e promover-se verdadeiro processo supra legal, ou seja, estabelecer-se regras para a alienação em edital que destoem dos dispositivos legais.

 

A expropriação dos bens do devedor deve ser feita, de forma senão equitativa ao menos legal, obedecendo-se a parâmetros que preservem ao menos a busca da melhor proposta para a alienação do bem e, alguns Juízos acabam no afã de atender a efetividade da execução, a violar de forma patente a lei, sendo a venda parcelada de imóvel em segunda praça por valor inferior ao da avaliação uma dessas hipóteses de arbitrariedade.

 

Não é incomum se ver editais de praças dúbios e, por ocasião da hasta pública, acaba-se por cometer ilegalidades, violações do próprio edital, na medida em que se admite algumas condições não amparadas por lei e nem mesmo constantes de forma clara no edital.  Exemplo disto seria permitir ao arrematante que não ofereceu proposta por escrito, adquirir o bem de forma parcelada e o que é pior, não obstante não tenha constado de forma clara no edital a possibilidade de parcelamento por valor inferior ao da avaliação, permitir-se que isto ocorra.

 

Já vi ocorrer do arrematante que adquiriu o bem de forma parcelada por valor inferior ao da avaliação, ainda ao efetivar os pagamentos não cumprir no prazo estabelecido o pagamento do preço, ou seja, atrasar os pagamentos das parcelas, isto sem dúvida a nosso ver configura verdadeira infração ao art. 695 do CPC., que determina nestes casos que o bem seja levado a nova praça sem prejuízo da perda da caução.

 

Não se pode em hipótese alguma permitir que o arrematante pague o valor da arrematação ao seu talante, ou seja, que pague quando bem entender e, da forma que melhor lhe aprouver, pois se assim for procedido estar-se-á violando as regras da concorrência e permitindo a um licitante, condições mais favoráveis em detrimento de outras pessoas que acaso fosse oferecida igual condições possivelmente teriam participado e procedido a propostas em praça.

 

A omissão ou falta de clareza do edital, pode também levar o devedor a ter prejuízos, eis que a autorização de venda de um bem em segunda praça por valor inferior ao da avaliação, sem que esta condição conste de forma expressa no edital, implicará  em prejuízos, posto que se tais condições assim constasse do edital faria com que muitas outras pessoas pudessem participar da praça do bem e, havendo concorrência o valor da arrematação aumentaria, pessoas estas que não acorrem à praça em decorrência de já saberem que o bem não pode ser arrematado em segunda praça por valor inferior ao da avaliação de forma parcelada.

 

O vício de nulidade a que se inquina diz respeito a arrematação parcelada, sem apresentação de proposta por escrito e em valor inferior ao da avaliação, o que encontra vedação no parágrafo primeiro do art. 690, que de forma enfática exige proposta escrita em valor nunca inferior ao da avaliação.

 

Sem dúvida que tais nulidades causam prejuízos ao Executado, uma vez que o correto valor que se poderia obter com a venda dos bens penhorados não foram revertidos à execução e, por conseguinte há lesão aos executados.

 

O Artigo 166 do Novel Código Civil é expresso ao determinar que: “É nulo o negócio jurídico quando: IV- não revestir a forma prescrita em lei. V – For preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade;

A lei exige no caso de arrematação parcelada uma solenidade especial para que o ato produza efeitos válidos, qual seja, a apresentação de proposta por escrito.  Além de exigir o art. 690 do CPC., como solenidade a forma escrita da proposta parcelada, ainda exige que esta NUNCA seja inferior ao da avaliação.

A exigência do §1º do art. 690 do CPC àqueles que pretendem adquirir os bens de forma parcelada, não se trata de mera formalidade que possa ser suprida, eis que tem como finalidade fomentar a concorrência e se obter condições mais favoráveis e menos gravosas ao devedor. A proposta parcelada NUNCA PODE SER INFERIOR A AVALIAÇÃO.

Um argumento simples, mas bastante claro a respeito das razões pelas quais a arrematação de forma parcelada de bem imóvel não pode ocorrer por valor inferior ao da avaliação é a regra do comércio para a venda de um produto, quando o preço é a vista é mais barato, mas parcelado o preço é outro.  Se você vai comprar um carro a vista é um preço, parcelado é outro, bem maior.

No âmbito dos executivos fiscais de dívida ativa da União vige o regramento especial estabelecido na Lei n. 6.830/80 (LEF) e, acaso a dívida for do INSS incide a Lei n. 8.212/91, sendo a aplicação do CPC subsidiária, ou seja, fica reservada para as situações em que as referidas leis forem omissas e no que com elas compatível.

A segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça no Recurso Especial nº 1.431.155 – PB (2014/0013195-3), deu provimento ao REsp para declarar nula arrematação de imóvel feita de forma parcelada, sem que as condições do parcelamento tivessem constado do edital.

Em se tratando a execução fiscal de dívida ativa originalmente do INSS, agora da União, vige o art. 98, da Lei n. 8.212/91, por especialidade, que permite a alienação do bem no segundo leilão, por qualquer valor, excetuado o vil, e inclusive mediante pagamento parcelado do valor da arrematação, na forma prevista para os parcelamentos administrativos de débitos previdenciários.

O Superior Tribunal de Justiça em aduzido acórdão, acabou por reconhecer nas regras do CPC., situação totalmente contrária àquela prevista para os executivos fiscais, ou seja, para estes há especificidade decorrente da Lei 8212/91, que permite a arrematação parcelada de imóvel por valor inferior ao da avaliação, porém ao se referir ao dispositivo processual aquele Tribunal Superior de forma enfática assinalou: Adotadas essas condições expressamente no edital de leilão, exclui-se a incidência do art. 690, §1º, do CPC, por evidente incompatibilidade, pois faz as exigências de alienação por valor nunca inferior à avaliação e oferta de 30% (trinta por cento) do valor à vista, requisitos que contrariam o disposto no art. 98, da Lei n. 8.212/91.

Deflui-se de aludido julgamento, que o Superior Tribunal de Justiça reconheceu que o §1º, do  art. 690 do Código de Processo Civil exige na alienação parcelada que esta nunca pode ser feita por valor inferior à avaliação e, ainda exige que haja oferta de pelo menos 30% à vista.

Chega-se a conclusão que o ordenamento processual geral, previsto na lei subjetiva processual brasileira, materializada no §1º do art. 690, faz exigência expressa no sentido de que a arrematação parcelada nunca pode ocorrer por valor inferior ao da avaliação, só permitindo o ordenamento processual que ocorra a arrematação parcelada por qualquer valor, exceto o preço vil, em condição especial como a do executivo fiscal previdenciário, que possui regras próprias (Lei 6830/80 e Lei 8212/91).

Conclusão:

Se o legislador tivesse desejado que a arrematação parcelada fosse procedida por qualquer valor, teria feito constar do artigo tal condição, prova disto são as novas disposições, que passarão a viger a partir de 2016, quando entrará em vigor o Novo Código de Processo Civil, que em seu art. 895 foi expresso: Art. 895. O interessado em adquirir o bem penhorado em prestações poderá apresentar, por escrito: I – até o início do primeiro leilão, proposta de aquisição do bem por valor não inferior ao da avaliação; II – até o início do segundo leilão, proposta de aquisição do bem por valor que não seja considerado vil.  §1º A proposta conterá, em qualquer hipótese, oferta de pagamento de pelo menos vinte e cinco por cento do valor do lance à vista e o restante parcelado em até 30 (trinta) meses, garantido por caução idônea, quando se tratar de móveis, e por hipoteca do próprio bem, quando se tratar de imóveis. Até que entre em vigor o novo Código a regra que fica valendo é a do §1º do art. 690 do atual CPC que exige para a aquisição parcelada de imóvel o lance de pelo menos o valor da avaliação, quer seja na primeira, como na segunda praça.

 

 

[1] THEODORO JÚNIOR, Humberto Código de Processo Civil anotado, Editora Forense, 18ª edição.

[2] Reflexões sobre o novo regime de expropriação de bens introduzidos pela Lei 11.382/2006, in Execução Civil e Cumprimento da Sentença, vol. 2, Ed. Método, 2007, coord. Gilberto Gomes Bruschi e Sérgio Shimura.

[3] BUENO, Cassio Scarpinella – Curso sistematizado de direito processual civil : tutela jurisdicional executiva, vol. 3 / Cassio Scarpinella Bueno. – 7. ed. rev. e atual. – São Paulo : Saraiva, 2014.

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